OPCION DE COMPRA: Es el
contrato por el que el concedente otorga al optante la facultad de decidir
sobre si se celebra o no un contrato de compraventa, que se deberá celebrar en
un determinado plazo y bajo unas condiciones concretas.
CASO 1:
Una sociedad adquiere de un particular el derecho de opción
de compra de un inmueble.
La operación tributará por ITPAJD, ya que el concedente es
un particular.
CASO 2:
Un particular o otra
sociedad adquiere de una sociedad el derecho de opción de compra de un
inmueble.
La operación tributará por IV A, ya que el concedente es un
sujeto pasivo de IV A que actúa en el ejercicio de su actividad empresarial y
en relación a un bien afecto a la misma.
La operación de cesión de derechos derivados de un contrato
es una prestación de servicios, ya que de acuerdo con lo establecido en el
artículo 11.1 de la Ley de IVA, se considera prestación de servicios, toda
operación sujeta a IVA que no tenga la consideración de entrega, adquisición
intracomunitaria o importación de bienes y la transmisión del derecho de opción
de compra no supone una entrega de bienes, sino la constitución de un mero
derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla
llegado el momento.
La Consulta de la DGT 2302-03, de 16/12/2003 dispone que,
sólo podría conceptuarse como "entrega de bienes" la concesión de una
opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de
la misma, en cuyo caso, más que ante una verdadera opción de compra, se está
ante un contrato de promesa bilateral de compraventa.
Así pues, si la opción puede o no ejercitarse, no
comprometiéndose el particular o la sociedad beneficiaria a su ejercicio, su
concesión constituye una prestación de servicios a efectos del IVA, sujeta al
Impuesto.
Según lo dispuesto en el Artículo 78 de la Ley de IVA, la
base Imponible consistirá en el importe total de la contraprestación, es decir,
el importe total de la transmisión de la opción.
¿QUE OCURRE CUANDO EL OPTANTE ACABE EJERCITANDO LA OPCION?
Cuando se ejercita la opción de compra y se efectúa la
entrega del inmueble, se produce un segundo hecho imponible distinto de la
prestación de servicios en que consiste la concesión de una opción de compra
sobre un bien.
CASO 1:
Una sociedad adquiere de un particular un inmueble.
El adquirente, como consecuencia de la transmisión y entrega
del inmueble tributará por ITPAJD.
La base imponible será el importe total por el que se
acabará escriturando el inmueble, sin excluirse lo pagado anteriormente por el
contrato de opción de compra.
CASO 2:
Un particular o otra sociedad adquiere de una sociedad un
inmueble:
Hay que determinar si esta operación ( entrega del inmueble)
está sujeta a IV A o no, ya que están sujetas a IVA las entregas de bienes y
prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por
empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u
ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso
si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes
de las entidades que las realicen.
La base imponible consistirá en
el importe total de la contraprestación, teniendo en cuenta en su determinación
que no podrán excluirse los descuentos concedidos previa o simultáneamente por
el contrato de opción de compra, ya que la minoración del precio que resulta
del mismo constituye la remuneración de una operación distinta. Es decir, que
la base imponible será el importe total por el que se acabará escriturando el
inmueble.
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